房屋买卖合同中未约定银行按揭贷款放款期限,贷款银行延迟放款,买方是否应承担违约责任?
作者:田党胜律师 日期:2019年1月22日
案情简介:2017年4月,原告贺某(卖方)与被告邹某(买方)签订《房屋买卖合约》,约定:卖方将位于广东省XX 市南海区XX房出售予买方,总楼价为1650000元;付款方式为银行按揭付款;买方在签订合同时支付定金100000元予卖方,首期楼款490000元(含定金)在2017年4月30日前支付;尾款1160000元由买方申请按揭贷款,买方须在2017年5月20日前签订银行按揭贷款文件并提交资料,在交易过户及抵押登记手续完成后,由贷款银行将尾款划入卖方账户,合同签订当天,被告依约向原告支付了购房定金及首期购房款合计490000元。被告与交通贷款银行签订《个人房产抵押贷款合同》,贷款金额为1160000元。因银行信贷额度紧张,被告曾二次与贷款银行签订补充协议提高贷款利率,贷款银行迟延至2018年6月22日将购房尾款1160000元划入原告账户。为此,原告提起诉讼,要求被告支付逾期支付购房尾款的违约金。
法院判决:民事活动应遵循诚实信用原则,原、被告签订的《房屋买卖合约》为双方当事人真实意思表示,内容未违反法律强制性规定,为合法有效合同,对双方当事人均具有法律约束力。原、被告在房屋买卖合约中约定以银行按揭贷款方式支付购房尾款,且并未约定银行按揭贷款放款期限,从被告二次与贷款银行签订补充协议提高贷款利率来看,被告有积极促成合同继续履行的行为,银行贷款何时发放并非被告可控制。考虑到涉讼房屋已于2017年7月25日办理过户至被告名下的手续,但原告实际在2018年6月22日才收到购房尾款1140000元,确实超出原告签订房屋买卖合同时对收取尾款时间的预期,酌情确定银行发放贷款合理时间为二个月,即被告应向原告支付以1140000元为本金从2017年9月25日起至2018年6月21日止按日万分之五计算的违约金153330元。
法律分析:根据《合同法》第六十五条的约定,当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。本案中,卖方与买方之间构成房屋买卖合同关系,贷款银行不是房屋买卖合同法律关系的主体,不受买卖合同的约束,仅受到借款抵押合同的约束。根据合同相对性的原则,如果银行逾期放款,则不论买方是否存在过错,均应向卖方承担违约责任。
律师建议:对于购房人而言,为防范银行逾期放款产生的违约风险,银行贷款支付房款的条款可以做如下约定:“买卖双方房产交易中心办理产权过户后,在取得买方名下的房地产权证和抵押权证并送至贷款银行后,由贷款银行按照贷款合同约定的方式直接支付到卖方提供的银行账号上,放款期限以贷款银行规定为准,银行发放贷款日即是买方支付房款日,支付房款日不再另行约定”。
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